La Cassazione, con la sentenza n. 22105 del 31/07/2025 è tornata a pronunciarsi sulla questione della prededucibilità dei crediti condominiali in sede di espropriazione immobiliare.
Come è noto, in ipotesi di pignoramento immobiliare, neppure le spese di manutenzione, occorse dopo il pignoramento, vengono privilegiate e, in presenza di ipoteca, il creditore ipotecario si prende l’intera somma ricavata dalla vendita il cui prezzo, si presume, abbia tenuto conto delle somme investite dal condominio.
La pronuncia non si discosta dall’indirizzo precedente, ma pone un’eccezione; i contributi per spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché per le innovazioni dovute per un immobile in condominio, maturati dopo il pignoramento, non sono prededucibili né costituiscono spese di giustizia per atti di espropriazione, privilegiati sul prezzo della vendita di quello ex art. 2770 c.c. salvo che non attengano a spese indispensabili per la conservazione della struttura stessa del bene immobile o delle parti comuni funzionalmente ad essa collegate; in tal caso il giudice dell’esecuzione può disporne l’anticipazione a carico del procedente.
Non è dato di conoscere cosa si voglia intendere con spese indispensabili per la conservazione se tutti i lavori che rivestano urgenza o solo quelli necessari a conservare staticamente l’edificio, per cui si verificherà di volta in volta.
Conviene, comunque, in questi casi, convocare anche il custode che, di norma, non avrebbe titolo a partecipare all’assemblea e fare istanza, immediata, affinché la spesa sia dichiarata indispensabile dal giudice dell’esecuzione.
Paolo Gatto