Paese che vai, amministratore che trovi

Gli amministratori in Italia sono circa il triplo in confronto agli altri paesi Europei (messi insieme) e nonostante questo non esiste un albo o un ordine professionale… o forse proprio per questo.

La scarsa regolamentazione nel nostro paese avvantaggia l’entrata nel mercato di individui poco competenti e scarsamente qualificati che “svendono” la propria prestazione, spesso scadente, a basso prezzo, sfruttando la cattiva fama degli amministratori condominiali e le conseguenti basse aspettative nei confronti della figura professionale, mentre penalizza l’emersione di organizzazioni altamente formate e specializzate in grado di gestire in modo efficace ed efficiente beni per conto di terzi, le quali però necessitano di un sostentamento decisamente più corposo.

Ma com’è la situazione all’estero?

In quest’articolo faremo un viaggio per il mondo, incontreremo le diverse declinazioni dell’Amministrazione Immobiliare e ci faremo un’idea delle differenze economiche e culturali tra i continenti.

  1. L’amministratore di condominio in europa

In mancanza di una normativa Europea, i vari paesi dell’Unione hanno regolamentato la professione dell’Amministratore di Condominio (e la materia condominiale in sé) a livello Nazionale; di seguito si elenca, a livello esemplificativo, la normativa di alcuni Paesi dell’UE:

  1. Spagna

L’administrator de fincas è una figura analoga a quella Italiana, ma vede necessaria l’iscrizione al Collegio degli Amministratori Immobiliari, avendo, in mancanza di una laurea, seguito dei corsi specialistici, o con semplice domanda scritta se laureati in Economia, Giurisprudenza, Architettura o Ingegneria.

  1. Francia

Il syndic deve essere in possesso di una licenza con validità decennale rilasciata dal Prefetto, la quale conferisce anche la qualifica di Mediatore Immobiliare; la normativa è simile a quella Spagnola, ma sono richiesti ulteriori allegati alla domanda di iscrizione all’organizzazione professionale, tra cui l’iscrizione alla Camera di Commercio.

  1. Germania

Con ben 25 euro al mese per unità immobiliare medi contro gli 8 euro Italiani e 15 euro Francesi, il Werwalter è probabilmente l’amministratore Europeo con i compensi più alti; la disciplina, comunque, non è particolarmente dettagliata.

In conclusione, per quanto riguarda l’Europa, l’Italia si distingue per essere il Paese con il numero più alto di amministratori, un compenso significativamente basso rispetto al costo della vita e una normativa poco sviluppata rispetto all’importanza del fenomeno a livello economico e sociale. Riguardo a quest’ultimo punto, però, possiamo consolarci pensando che non siamo gli unici, infatti anche la Spagna rischia, con la liberalizzazione della professione proposta e spinta dal nuovo governo filo socialista rischia di vedersi catapultare in una situazione simile alla nostra, ma possibilmente con compensi ancora più bassi dovuti alla crisi degli ultimi anni. Si sottolinea inoltre che altre normative come quella tedesca sono poco dettagliate e permettono l’esercizio della professione da parte di individui non formati e qualificati, oltre che agevolare la corruzione e la mancanza di trasparenza.

I paesi Europei, a causa della loro vicinanza, hanno comunque sviluppato modelli professionali e discipline simili, che vedono per lo più chi gestisce condomini come un amministratore di serie B e una professione a parte, esercitabile anche da individui con una formazione scolastica superiore e non specialistica.

  1. L’amministratore di condominio NEI PAESI ANGLOSASSONI

Nei paesi Anglosassoni, invece, l’amministrazione condominiale cambia radicalmente: non esiste infatti la professione vera e propria perché non esiste il concetto di condominio; la gestione di grandi immobili viene demandata a società che si occupano di amministrazione e il Managing Agent amministra in collaborazione con il proprietario, talvolta unico (il famoso “landlord”), mediando tra quest’ ultimo e i suoi conduttori (leaseholders) che occupano i caseggiati, riscuotendo inoltre per conto suo gli affitti.

Chi amministra l’edificio, in questo caso, non è una figura professionale specializzata in immobili, ma si tratta di un amministratore in tutto e per tutto, che gestisce spesso per conto di una società diverse proprietà anche aziendali, con diversi gradi di competenze e responsabilità; si rende per questo è necessario un titolo di studio pertinente come la Laurea in Economia, Management o Marketing.

  1. L’amministratore di condominio in orientE

A.i.1.Giappone

Il Giappone nello sviluppo della propria società ha preso spesso esempio dall’Occidente e in particolare dall’America, per cui non sorprende che la figura dell’amministratore di condominio sia stata sostituita da una sorta di Property Manager (o puropatimaneja, come lo pronunciano i Giapponesi) più simile alla versione anglosassone per qualifiche e competenze richieste.

Il compito principale di questa figura è il mantenimento del valore della proprietà: in Giappone, infatti, a causa del veloce sviluppo tecnologico, gli immobili tendono a perdere valore rapidamente e l’acquisto di uno di questi è raramente un buon investimento, in quanto dopo poco tempo costerà addirittura meno di un terreno edificabile vuoto.

In pratica, l’obsolescenza è un fattore critico nel mercato immobiliare Giapponese e l’amministratore è chiamato prima di tutto a minimizzare questa problematica, provvedendo agli aggiornamenti degli impianti e a mantenimento il buono stato della proprietà. Altri servizi svolti possono essere la mediazione nei confronti di conduttori, la riscossione dei canoni d’affitto e il pagamento delle tasse.

A.i.2.Cina

La Cina presenta un modello simile a quello Giapponese, ma la professione, vista la crescita ripida e inarrestabile del valore del mercato immobiliare, è molto importante per l’Economia Cinese e rappresenta un’opportunità di guadagno appetibile per le società di amministrazione, ma anche per i giovani che sfruttano la necessità di personale per sviluppare la propria carriera.


In Conclusione…

Nonostante le diverse sfaccettature, l’Amministrazione immobiliare è presente in tutto il mondo, la sua utilità è riconosciuta da molteplici culture diverse tra loro, e influisce significativamente sul PIL dei vari paesi e talvolta sull’Economia Mondiale, come nel caso della Cina.

Proprio per la mobilitazione di denaro e lavoro che questa professione permette, anche e soprattutto in Italia, dove il condominio è un’istituzione essenziale, con una presenza costante e importante nella vita dei cittadini, questa andrebbe tutelata e regolamentata in modo da consentirne lo sviluppo, non ostacolata o abbandonata come se non avesse impatto sulla vita di milioni di persone oltre che sull’Economia del Paese.

Marina Gatto

Amministratrice Alac

Immagine di Freepik

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